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SAISIES IMMOBILIERES : ACTUALITES

Adoption du cahier des conditions de vente des actifs immobiliers dépendant d’une liquidation judiciaire


Le Conseil National des Barreaux avait, dans le cadre de sa mission légale d’unification des règles et usages de la profession d’avocat, entrepris la rédaction de cahiers de conditions de vente devant être utilisés dans chacun des cas de vente judiciaire d’un immeuble à la barre du tribunal. L’objectif poursuivi était, en effaçant les disparités constatées dans les pratiques en vigueur dans les barreaux, d’apporter une meilleure lisibilité, et donc une meilleure sécurité, aux ventes immobilières réalisées par les avocats.


Adoption du cahier des conditions de vente des actifs immobiliers dépendant d’une liquidation judiciaire
Ces cahiers type sont prévus par l’article 12 du RIN, portant sur la déontologie et la pratique de l’avocat en matière de ventes judiciaires :

« L’avocat amené à rédiger un cahier des conditions de vente (saisie immobilière) ou un cahier des charges et conditions de vente (licitation) ou en matière de liquidation judiciaire, en vue de son dépôt au greffe, doit utiliser les clauses type ci-après annexées portant dispositions générales pour ces actes, sous réserve d’une modification qui serait nécessitée par une particularité tenant à la nature de l’affaire, le statut des parties ou la situation des biens. »

Avaient ainsi été rédigés et adoptés les cahiers type applicables en matière de saisie immobilière et de licitation.


En revanche, le cahier des conditions de vente applicable en matière de liquidation judiciaire avait dû être provisoirement laissé en attente, l’adaptation des ventes judiciaires aux procédures collectives devant faire l’objet d’un texte qui était annoncé mais non encore publié. En effet, la procédure de saisie immobilière, telle qu’elle résulte du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, ne pouvait s’appliquer qu’avec peine à la réalisation des actifs immobiliers en matière de liquidation judiciaire, notamment en ce que les prérogatives confiées au juge de l’exécution se heurtaient à celles du juge commissaire.

L’adaptation a finalement été réalisée au moyen du décret n° 2009-160 du 12 février 2009, qui, en ses articles 90 et suivants, modifie un certain nombre de dispositions contenues dans la partie réglementaire du Code de commerce. Ainsi, l’audience d’orientation est supprimée ; la sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et d’assister à l’adjudication n’est pas délivrée au débiteur, mais uniquement à son conjoint si l’immeuble est de communauté, ainsi qu’aux créanciers ; les contestations ne peuvent porter que sur un acte de procédure postérieur à l’ordonnance du juge commissaire.

A la suite de la publication de ce décret, la rédaction du cahier des conditions de vente applicable à la liquidation judiciaire a pu être entreprise et menée à terme.

Ce cahier a été présente sur rapport de Didier COURET, membre du groupe ad hoc, lors de l’Assemblée générale du 10 avril dernier.

Il reprend, pour tout ce qui n’est pas spécifique à la liquidation judiciaire, les dispositions de ceux déjà annexés au RIN, applicables en matière de saisie immobilière et de licitation. Tel est notamment le cas pour tout ce qui concerne les enchères. En revanche, le cahier des conditions de vente est élagué de tout ce qui n’a pas sa place en matière de liquidation judiciaire.

  • Ont notamment été supprimées les dispositions tenant à la vente amiable sur autorisation judiciaire. En matière de liquidation judiciaire, une vente amiable peut être autorisée par le juge commissaire, mais ne peut plus l’être ensuite par le juge de l’exécution si le juge commissaire a décidé qu’il y avait lieu à vente par adjudication.

  • Ont par ailleurs été modifiées un certain nombre de clauses, notamment celle tenant au paiement du prix et de ses intérêts. L’acquéreur sur saisie immobilière doit consigner son prix entre les mains du séquestre, et il est redevable d’intérêts au taux légal deux mois après la vente définitive, avec majoration de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication. Les règles légales sont sensiblement différentes en matière de liquidation judiciaire, le prix étant payable entre les mains du liquidateur, et portant intérêt au taux légal dès l’adjudication définitive.

Ce nouveau cahier des conditions de vente a été adopté par l’Assemblée générale et est désormais annexé au RIN en application de l’article 12.

Pour plus d'informations...
● Article 12 du RIN, portant sur la déontologie et la pratique de l’avocat en matière de ventes judiciaires - Conseil National
● Décret n° 2009-160 du 12 février 2009 - Légifrance
● Cahier des conditions de vente des actifs immobiliers dépendant d'une liquidation judiciaire .RTF - Conseil National
● Cahier des conditions de vente des actifs immobiliers dépendant d'une liquidation judiciaire .PDF - Conseil National

Pour mémoire...
● Règles déontologiques de la profession : Le Règlement Intérieur National de la profession d'avocat modifié - Actualité du Conseil National du 12 mai 2009
● Unification des cahiers des conditions de vente et cahiers des charges en matière de saisie immobilière et de licitation - Actualité du Conseil National du 19 mars 2009
● Cahier des conditions de vente en matière de saisie immobilière .RTF - CNB
● Cahier des conditions de vente en matière de saisie immobilière .PDF - CNB
● Cahier des charges et conditions de vente en matière de licitation .RTF - CNB
● Cahier des charges et conditions de vente en matière de licitation .PDF - CNB


Mardi 13 Avril 2010

     


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