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AFFAIRES INTERNATIONALES : ACTUALITES

Présentation du Rapport «conveyancing»

Assemblée générale des 14 et 15 mars


Michel BENICHOU, Président de la Commission des affaires européennes et internationales du Conseil National, a présenté à l'Assemblée générale le rapport économique et juridique commandé par la Commission européenne sur le marché des services de transfert de biens immobiliers au sein de l’Union européenne (rapport «Conveyancing services market» - « Etude juridique et économique comparative sur le marché des services de transfert de biens au sein de l'UE » ).

Ce rapport présente un intérêt certain pour la profession d’avocat, notamment au regard de sa réflexion sur ses champs d’exercice et sur l’analyse de sa réglementation.


Le rapport s’inscrit dans un contexte particulier.

D’une part, la Commission européenne vise à renforcer la compétitivité du marché des services par le démantèlement de certaines barrières réglementaires et l’application des règles de concurrence.

D’autre part, elle a contesté la limitation de l’accès à la profession de notaire par certains Etats membres à leurs nationaux. Seule la France maintient, à ce jour, cette exigence.

Enfin, le rapport ATTALI préconise d'ouvrir largement l'accès aux professions juridiques délégataires d'une mission de service public, dont celle de notaire.

A la suite de l'adoption de la directive services excluant les notaires de son champ d’application, la Commission européenne s’est interrogée sur la pertinence des règles applicables au marché du transfert des biens immobiliers. Le rapport « Conveyancing Services market » contient une analyse juridique et économique comparative des différents pays et modèles européens.

L'étude a distingué quatre modèles de règlementation de ce marché puis a examiné les justifications avancées pour leur défense par les Etats ou les professionnels. Elle montre que la règlementation des notaires latins, notamment en matière de droits exclusifs pour le transfert de biens, ne se justifie pas. Le numerus clausus, les lieux d'implantation imposés et les honoraires imposés rencontrent des objections sérieuses.

Il résulte de l’analyse économique que les honoraires pour les services juridiques des transactions immobilières dans les pays du système notarial latin traditionnel sont en moyenne, et en particulier pour les valeurs transactionnelles élevées, beaucoup plus chers que les autres systèmes.

L'évaluation empirique de la qualité du service dans les pays de l'UE par des professionnels, qu’il faut prendre avec précaution, indique que les systèmes les plus réglementés ne conduisent pas nécessairement à un « meilleur service ».

L’étude observe qu’il est difficile de comprendre pourquoi l'intervention obligatoire de notaires dans les transactions immobilières est nécessaire, alors que, souvent, ils reprennent simplement des contrats préparés par les avocats des parties et que leur intervention implique une procédure et un coût supplémentaires.

La question des monopoles et tâches réservées est posée : le transfert de biens doit-il rester un droit exclusif de certaines professions ? L’étude montre notamment que l'Autriche et la Suède permettent aux consommateurs de se charger eux-mêmes des procédures et contrats standard en utilisant des formulaires préétablis et en demandant personnellement l'enregistrement. Le Danemark examine l’instauration d’un système similaire d’aide aux acquéreurs de biens immobiliers.

Les conclusions de cette étude doivent conduire la profession d’avocat à se positionner rapidement sur des questions importantes relatives à son champ d’intervention et aux conditions d’exercice de la profession qui touchent à sa réglementation.

Nous vous invtions à appronfondir le sujet grâce aux documents joints ci-dessous.

csm_standalone_fr.pdf Résumé du rapport «Conveyancing services market»  (283.47 Ko)
2008_03_14_conveyancing.pdf Rapport de Michel Bénichou  (244.5 Ko)



Dimanche 23 Mars 2008

     


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